Christiania bag hashtågerne

Få indblik i fristadens bagvedliggende struktur og økonomi "behind the scenes"

Hvad sker der på Christiania bagom alle historierne om hashen? På sæt og vis virker hashen som et slør omkring Christiania. En fond ejer nu Christiania, selvom konstruktionen er kompliceret, og der er mange udestående spørgsmål. Men det er vigtigt at se på alle perspektiverne for at forstå enklavens fremtid.

Efter mange års stridigheder med stat, kommune og politikere og forskellige mellemløsninger om Christianias fremtid, kom der endelig en blivende aftale i 2011. Christiania havde bestået i så mange år, at selv arge modstandere opgav at gøre noget ved fristaden. Til gengæld kan man spørge, om fristaden er den samme, som den var engang, om den under pres og ifølge indbyggede logikker har ændret sig til noget mindre frihedsbekræftende. Ingen er jo uberørt af tiden og økonomiens funktionsmåde. Her ser vi dog på aftalerne, som Christiania har indgået med staten og kommunen, og som har rammet dets økonomi kraftigt ind. Samtidig har Christiania naturligvis sit egetliv indadtil, som vi andre kun hører om, når hashmarkedet igen kommer på dagsordenen. Der er da selvstyre og christianitter, der er i stand til at varetage administrationen. Der er også masser af initiativer. At der så er kommet kommercielle interesser til, som det kan være svært at styre, er en anden sag. Ikke mindst er der kommet det sædvanlige salg af grimme souvenirs og t-shirts, som i denne forfatters øjne ikke just højner områdets kvaliteter.

Offentligheden hører ikke så meget om Christiania bag facaden. Vi ved, at der er gamle christianitter, der har været med fra begyndelsen, og for hvem ældreboliger kan komme på tale, at rockerne ikke er ude af fristaden, men at mange pushere er kommet til udefra, at ungdommer strømmer til fra hele København, og at københavnsbesøgende også lige skal en tur omkring Christiania, som stadig omtales i turistbrochurer som en form for alternativ. Men nedenfor skal hårde tal og facts diskuteres for at få lidt styr på vilkårene for stadens fremtid.

Aftalerne

Fonden Fristaden Christiania blev stiftet ved et stort arrangement i Den Grå Hal d. 26. september 2011, fyrre år efter at Christiania så dagens lys. Fonden skulle stå for udførelsen af  den netop indgåede aftale med staten, om at Christiania kunne købe sig selv.[1] Ved samme lejlighed lancerede fristaden et salg af folkeaktier med garanteret intet afkast. Disse aktier har alt i alt indbragt omkring 13 millioner kr. På nuværende tidspunkt er salget af aktier stort set gået i stå, men det gav da et væsentligt bidrag på  9,4 millioner kr. i løbet af det første år.

Aftalen om overdragelse af arealer og bygninger på Christianiaområdet blev indgået mellem Fællesskabet Fristaden Christiania og staten i juni 2011, men Fonden har som den juridisk ansvarlige køber eller lejer afsluttet fem (under)aftaler med staten om de økonomiske betingelser godt et år senere. Fællesmødet på Christiania vedbliver dog med at være den højeste myndighed for Fællesskabet. Det er klart, at Fonden og Fællesskabet kan komme op at toppes med hinanden, men det ser indtil videre ikke ud til at være sket. Tværtimod henviser de til hinanden med stor regelmæssighed.

Købesummen, som Christiania skulle stille med for at købe sig selv fri, var ifølge ’Aftale 1 til Aftale om Overdragelse af Statens Ejendomme’ på godt 71 millioner kr., hvoraf  37,3 millioner kroner skulle forfalde ved overtagelsestidspunktet d.1. juli 2012. Beløbet dækker købet af 7,4 ha ud af Christianias i alt 32 ha med en bygningsmasse svarende til 3,9 ha, der alle ligger uden for fortidsmindet, dvs. i det centrale Christiania. D. 31. december 2014 forfaldt 5,6 millioner kr., over 16 millioner i slutningen af 2016 og de sidste 11 millioner betales ved udgangen af 2018. Fredens Ark indgår med en symbolsk pris af 1 kr. En byggeret, der dækker 15.000 etagemeter, er også en del af Aftale 1, men ikke en del af den citerede pris. Den koster 40 millioner kr., der ikke erlægges kontant men på ’anden vis’. Såvidt vides er intet gjort ved den, og beløbet indgår ikke i den betalingsplan, der er nævnt i Aftale 1. På den måde er den samlede pris på jord- og ejendomssalg  samt byggeretter i det ikke-fredede område på over 110 millioner kroner. [2] Men det er ikke alt.

Aftalerne 2 og 3 omhandler forholdene i fortidsmindet (= det  fredede område).  Aftale 2 drejer sig om salg af statsbygninger på fortidsmindet, hvor jorden ikke sælges med. Fonden skulle stille med 14 millioner kr., der skulle forfalde på overtagelsestidspunktet.

Aftale 3 omhandler leje af jorden under disse bygninger samt under selvejerhusene på arealet. Efter tre år med gradvis stigning vil lejen være på lidt over 3 millioner kr. om året, pristalsreguleret. Aftale 4 handler om leje af statsbygninger på fortidsmindet, til 2,1 millioner kr. om året, pristalsreguleret. Aftale 5 om vedligeholdelse blev underskrevet i begyndelsen af 2013.

Med det bliver den samlede købssum på over 124 millioner kroner, hvoraf mere end 51 millioner skulle forfalde 1. juli 2012, og den årlige leje blev på over 5 millioner kr. om året i udgangspunktet.

Hvis Christiania skulle finde på at sælge nogle af de erhvervede bygninger eller arealer, tilfalder gevinsten ud over renovation og forbedringer staten.

Christiania tog ved overtagelsen et lån i Realkredit Danmark på 55 millioner kr. (tal fra Politiken 1. juli 2012). Med aktiesalg for godt 10 millioner kroner havde Christiania dermed 65 millioner, dvs. lidt mere end det der skulle betales. Men aftalen indeholdt jo også forpligtelser osv., og lejeaftalerne skulle dækkes. Finansieringsomkostningerne betales ud af huslejerne.

Hvordan går det nu?

Fondens officielle adresse er advokat Knud Foldschacks kontor. Han er også næstformand for fondsbestyrelsen, der har seks eksterne og fem interne medlemmer. En christianiat er formand.

En partnerskabsaftale mellem Københavns Kommune og  Christiania for 2017-2021 om byfornyelse er under vedtagelse i Borgerrepræsentationen. Kommunen vil bidrage 20 millioner kr., Christiania 10 millioner. Den dækker fire temaer: klima og energi, bygningsfornyelse, opgradering af områderne mellem husene og sociale forhold.  Aftaleforløbet har været tidskrævende, og det er ikke helt klart, om aftalen er endelig vedtaget.

Fredens Ark skal renoveres. Det har den nu skullet i ret lang tid, men omkostningerne bl.a. til tagrenovation antages at koste 20-25 millioner kr. Bygningsrenoveringen af Fredens Ark indgår som pilotprojekt i partnerskabet med København, men måske ikke med hele det  beløb, der er nødvendigt for at få den helt i top.

Christiania kan ifølge aftalerne få rabat på det, det skal betale staten, for realisering af forbedringer af statsbygninger på fortidsmindet, bl.a. vinkelgårdene og ’hundehuset’ på Dyssen, i alt 12 bygninger. Der er naturligvis krav om, at de skal renoveres på fornuftig vis. Det lykkedes først at få godkendt 3 millioner kr. i refusion i 2016, selvom ansøgningen oprindelig var at få dem fradraget i de 4,6 millioner kr. der skulle betales i slutningen af 2014.[3] Man når aldrig op på at få godkendt 33,6 millioner kr. svarende til raterne 2014, 2016 og 2018, der ifølge Aftale 1 kan fradrages de beløb, der skal betales til staten.

Christiania har nu et årligt budget på 43 millioner kroner, en stigning  fra 18 millioner kr. for nogle år siden. Disse penge skulle også give mulighed for lån til christianitter til istandsættelser. Budgettets indkomstside er huslejerne, der er steget betragteligt. Før fondsovertagelsen betalte hver christianit over 18 år 2000 kr. per måned plus forbrug af el, vand og varme (det sidste mestendels individuelle løsninger) plus istandsættelse. I dag betales 1200 kr. per næse plus 27-28 kr. per måned per kvadratmeter, altså 2800 kr. for 100 m2, dvs. i alt 4000 kr. om måneden for én person på 100 m2. Det har ført til noget boligbytte, hvilket vel kunne være en gunstig udvikling. Oveni kommer så forbrug.

Af Fondens regnskab fremgår, at dens nettoomsætning  er ca. 9 millioner kr., hvilket vel stammer fra huslejen. Af dem går de 7 millioner kr. til  ejendomsomkostninger. Dertil kommer indtægter på over 4 millioner kr. i ‘andre driftsindtægter’. Forholdet til Christianias Fælleskasse fremgår ikke direkte.

Varmesystemerne er ved at blive forbedret. Naboer indgår aftaler om at dele f.eks. pillefyr eller varmepumper og installerer radiatorer. Medfinansiering kan ske via Christianias egen grønne lånefond, der låner ud rentefrit.

Der er også lavet en aftale med kommunen om dagrenovation.

Beboerne betaler ca. 75% af de årlige udgifter, virksomhederne resten. Det har længe været kotyme årligt at diskutere sig frem til, hvad virksomhederne skal bidrage med til fælleskassen. Fællesvirksomhederne nyder godt af huslejefritagelse, således Arkivet.

Spiseloppen er kommet i klemme, fordi det har fået et erstatningskrav på 1 millioner kr. imod sig pga. et uheld, der ramte en gæst.

Økonomiske problemer og hvor meget er Christiania værd?

Den oprindelige plan var, at staten ville give garanti for 80% af belåningen til købesummen plus senere tilkommende vedligeholdelsesomkostninger op til et vist maksimumbeløb per etagemeter, hvilket skulle betyde, at realkreditlån relativt nemt kunne opnås. I praksis fik Christiania forhandlet sig frem til 100% garanti for hele købesummen og 80% af omkostningerne til renovering, op til 200 millioner kr. Men at få lån til de ugaranterede dele af udgifterne har været svært, også selv om Christiania har stillet sin egen værdi som pant.

I februar 2015 gik Fonden ud i offentligheden med et forslag om, at staten skulle hæve sin restgaranti til 100%, fordi det var svært at låne de penge, der var nødvendige for at få Christiania til at leve op til statens krav samt i øvrigt forestå den forudsatte udvikling. Den daværende regering var splittet om forslaget, og det blev ikke til noget. Realkredit Danmark er dog gået med til, at  Christiania kan optage lån mod at stille sikkerhed i realkreditobligationer for de 20% det selv skulle komme op med. Uden 100% sikkerhed ville Realkredit Danmark ikke acceptere at give lån, selv med 80% statsgaranti i ryggen. På den måde blev der optaget et lån på 27 millioner kr. i 2016, hvoraf Christiania så måtte lægge 6 millioner kr. til side, altså det skulle låne mere, end det fik lov til at bruge. På den måde dækkede staten de 100% af de anvendte penge.

Det er på tale at bygge være-blive boliger for ældre (ja, det hedder det), men så skal byggeretten først tilkøbes. Også de der bor på tilkøbt jord har  mulighed for at bygge på de nye byggeretter, når de først erhverves. Men det ser ikke ud til, at der er sket noget på det felt.

Christianias lån blev taget med 10-årig afdragsfrihed. Når de skal til at afdrages i 2022, vil huslejerne skulle stige betragteligt. Der blev dog foretaget en omlægning til en lavere rente i 2015.

Der er i aftalerne lagt op til, at staten kan sælge sin egen del af Christiania men der foreligger ingen konkrete planer om det.

Bestyrelsen skrev allerede i årsrapporten 2013, gentaget i senere årsrapporter, at ”Såfremt købsprisen for ejendommen skulle fastsættes med den nuværende viden om de forventninger, der allerede er indfriet og de forventninger, der klart ser ud til at blive indfriet, så ville købesummen kunne fastsættes til et beløb, der er 237.539.061 kr. højere, svarende til det beløb Fonden skal investere i renoveringsprojekter de kommende år, jfr. statsgarantien for realkreditlån. Fondens bestyrelse overvejer derfor at foretage en sådan regulering, således at den samlede ejendom fastsættes til 362.597.812 kr. – Dette overvejer bestyrelsen fortsat.”

Altså Christiania bliver meget mere værd, når det er renoveret, og derfor skal det opvurderes til det, det vil blive, således at Fonden kan låne penge til renoveringen, der i øvrigt allerede er delvist garanteret. Det er da godt, at det ikke var de 362 millioner kr., der var det beløb Christiania skulle betale for sig selv.

Omdømmet og fremtiden

Christiania lever i høj grad af at have et godt offentligt omdømme. Det led et knæk i forbindelse med sagen om cykelstien fra København gennem Christiania til Amager. Ganske kort gik den ud på, at cykelstien kom i kommuneplanen i 2005. Christiania protesterede. En ny plan blev lavet i 2008. Ifølge den skulle der bygges en supercykelsti for 7000-8000 cykler om dagen. Det blev ikke til noget. I 2010 kom sagen op igen. Spørgsmålet var, om stien kunne gå uden om Christiania, for ellers skulle den gå igennem volden, hvad Kulturarvsstyrelsen (nu Slots- og Kulturstyrelsen) ikke ville acceptere. Der var heller ikke enighed om at bygge en ny bro over voldgraven eller udvide den eksisterende bro. Dermed ville der ikke blive megen plads til cyklisterne. Stien ville derudover ende blindt ved Uplandsgade. Efter en masse frem og tilbage blev der anlagt en cykelrute over Christiania, som også samarbejdede i sidste ende. Det ser ud til, at en  ny større cykelsti fra Københavns centrum over Amager vil komme til at gå fra Realdania-byggeriet på Bryghus-grunden via den nye bro for let trafik, der bliver opført langs Langebro. PR-mæssigt mistede Christiania enormt på sagen, fordi det fremstod, som om beboerne blot var uvillige til at lade folk passere fristaden.

Til gengæld vandt Christiania uden tvivl på den dramatiske tidlig-morgen lukning af hashboderne sidste sommer (2016), da det fremgik, at der var en reel vilje til at gøre op med de kriminelle pushere. Især er Christiania utilfreds med de pushere, de ikke selv kender. Et lille hak i den gode stemning kom der dog, da BT kunne offentliggøre, at kendte nu fængslede pushere har renoveret deres boliger for millioner, også i Fredens Ark, men de har ikke gennemført forbedringer af den fælles bygningsmasse.[4] Lukningen af hashboderne har haft en negativ effekt på omsætningen i Christianias virksomheder.

Åbne spørgsmål

Det er svært at finde oplysninger om Christianias økonomi, og man skal krydse mange oplysninger, der umiddelbart kan virke modsigende. Eller først blev noget afgjort, og siden kom der en ny ordning. Priser er blevet revideret osv.

Hvad der forekommer denne artikels forfatter mærkeligt er, at kostprisen af grunde og bygninger på ikke-fortidsmindet i årsrapport 2015 anføres til 124 millioner kr., svarende til købsprisen, men derudover angives bygninger på lejet grund til 14 millioner, der dog var en del af den oprindelige totale købspris. Er der sket en opvurdering?

Gælden er ikke helt klar. Det fremgår også i årsrapporten 2015, at restgælden til Realkredit Danmark var 63,7 millioner, dvs. de 55 millioner, som Politiken skrev om, er vokset med 8 millioner kr. i 2015. Dertil kommer så de yderligere 27 millioner kr. i 2016.

 

Kilder

Aftale mellem Christiania og staten, d. 22. juni 2011.

Aftale om overdragelse af ejendomme på Christianiaområdet (aftale nr. 1) – køb af jord og bygninger uden for fortidsmindet, d. 26. juni 2012.

Aftale om overdragelse af bygninger på Christianiaområdet (aftale nr. 2) – køb af Statsbygninger på lejet grund inden for fortidsmindet, d. 26. juni 2012.

Aftale om leje af arealer på Christianiaområdet til brug for bygninger på lejet grund (aftale nr. 3) – leje af jord under Statsbygninger og Selvbyggerhuse, d. 26. juni 2012.

Aftale om leje af bygninger på Christianiaområdet til brug for beboelsesformål m.v. (aftale nr. 4) – leje af Statsbygninger inden for fortidsmindet, d. 26. juni 2012.

Aftale om Fonden Fristaden Christianias forpligtelser til renovering, drift og vedligeholdelse af fortidsmindet, de statsbygninger, der udlejes til fonden, infrastruktur, belysning, forsyning, samt boligtildeling og privatister (aftale nr. 5), d. 7. januar 2013.

”Christianitterne fanget i et dilemma”, artikel i Jyllands-Posten 04/03/2004: http://jyllands-posten.dk/indland/kbh/ECE3413021/Christianitterne-fanget-i-dilemma/.

”Christianitter afleverer millioner og får nøglerne*, artikel i Politiken 01/07/2012: http://politiken.dk/indland/art5394149/Christianitter-afleverer-millioner-og-f%C3%A5r-n%C3%B8glerne.

Forslag til lov om ændring af lov om anvendelse af Christianiaområdet. Fremsat d. 13. marts 2013.

Udkast til partnerskabsaftale mellem Fonden Fristaden Christiania & Københavns Kommune (uden dato, men nok fra 2016).

Årsrapport 2014 og 2015 for Fonden Fristaden Christiania.

Samtale med Ole Lykke Andersen i december 2016.

Noter

[1] Jeg var selv med til at tilvejebringe startkapitalen på 350.000 kr. Sagen var nemlig at jeg og en gruppe ikke-christianitter i 2005 stiftede og siden drev Foreningen til forberedelse af Christianiafonden (FFC), der arbejdede hen imod en fondsløsning, fordi det forekom os at være den mest holdbare model. Christianias advokater plæderede også for en fondsløsning. Der var uendelige forhandlinger med staten om Christianias fremtidige status struktur, og mange christianitter var imod fondsmodellen, mens nogle godt kunne se, det var den eneste mulige vej frem. Andre langvarigt aktive i foreningen var Knud Josefsen, Grete Madsen, Lone van Deurs, Karen Zahle, Preben Gondolf, samt til at begynde med nu afdøde Michael Varming. Det var Anne Marie Helger, der officielt stiftede Fonden Fristaden Christiania. – Artiklens forfatter står naturligvis helt selv til ansvar for artiklens evt. fejl og mangler.

[2] Disse priser afviger en smule fra 2011-aftalen.

[3] Hvorfor ikke 5,6 millioner kr.? Tja, det vides ikke.

[4] Det kan de heller ikke, for så anklages Christiania for at profitere på pusherne!